趋势思潮，精彩回顾丨香港置地何晓：以商业赋能住宅，与生态共建未来

何晓

《商业如何赋能住宅地产》

何晓

香港置地设计中心助理总经理

何晓先生现任香港置地设计中心助理总经理，曾任奥雅纳董事兼中国区建筑设计负责人和香港LWK建筑师事务所董事。在30年的从业经历中对TOD、商业综合体、大型地下空间设计有丰富的设计经验。参与完成的城市综合体及TOD项目包括重庆长嘉汇、成都IFS、成都龙湖西宸天街、贵阳花果园双塔及海豚广场、深圳港铁天颂等。完成的项目屡获国家及地区建筑勘测学会的奖项。2018年更凭长嘉汇弹子石老街项目获得有全球房地产奥斯卡奖之称的“MIPIM Asia最佳零售商业金奖”。何先生同时也是深圳国土规划资源局及深圳市工务署专家，中国建筑学会建筑改造和城市更新分会理事。

何晓先生演讲视频精剪

感谢主办方设计趋势大会的邀请，我是来自香港置地的何晓。今天给大家分享的主题是一个好的商业项目如何为整个大区的住宅项目增值加分，以商业赋能住宅。

香港置地之所以做商业空间，其实是为了给周边的住宅产品提供更好的商业环境、购物环境，甚至社交环境，这个场所变成了城市中一个公共空间的存在，而不是简单的购物空间。我们可以想象，如果城市中没有这些大型的商业空间的存在，实际上这个城市就会变成一座“Sleep City 卧城”，我们的住宅产品也就变成了一间卧室。

所以，我们认为住宅与商业是相辅相成的，如果抛开商业地产来谈住宅产品，我觉得是有缺陷的。

我将分享香港置地在重庆两个非常成功的项目，一个是长嘉汇，另一个是光环，同时给大家分享一些有关香港置地商业产品创新的想法。

十年磨剑，形态重构

城市文脉于百年老街展露新颜

重庆长嘉汇弹子石老街这个项目，我们是在2009年拿的地，经过九年的时间，2018年六月老街开街，我作为这个项目的总建筑师参与了全程的项目工作。2010年1月，我们邀请了法国的建筑大师保罗安德鲁来为我们这个项目提出一些建议，他为我们亲笔画了一个草图，从草图中能看到我们做这个项目城市规划中的一些原则：

第一，江边地区尽量保持建筑的低矮，秉承前低后高的规划策略；

第二，希望让老街拥有一个通廊，这个就是相当于将整个城市空间纳入了我们的项目中，让项目与江边景观能达成连续。

长嘉汇项目滨江商业总体规划基地地处重庆南岸行政区域内南滨路段，邻近解放碑、江北嘴CBD，区位显要。项目周边资源丰富，有两江交汇景观，弹子石历史老街、法国水师兵营、重庆码头文化、规划两江广场等。项目总体开发品类包括住宅、酒店、公寓及零售商业等。

整个项目分为三期，第一期为北面住宅及会所，第二期包包括转盘集中商业区，老街商业区和滨江商业区及一片住宅，第三期为南面的住宅，整个的项目占地501亩，总建筑面积150万方，住宅量是120万，所以能看得出这是一个体量很大的项目，那做好其中30万方的商业对于这个项目来说是至关重要的。当我最初到这个项目的时候，老街分布比较散，周边存在一些既有的楼盘，前后高差将近90米，这也是在重庆做项目难度比较大的一个点。

我们去的时候这条街已经拆完了，但是政府希望能够在恢复历史风貌的同时，又能满足现代商业的需求，这是一个两难的问题。最开始我们用了一个非常学术性的做法，我们邀请了香港大学建筑系的教授王维仁先生，他对中国传统的一些民居及街巷研究是非常专业的。我们对整个老街建筑肌理、陡坡支巷、缓坡支巷也做了一些研究，同时，我们还调研了大量老照片来整理出建筑本身与街道的关系。

弹子石老街的另一个重要特色就是山地特有的坝子空间。坝子空间是在建筑与建筑之间，建筑与街巷之间，与周围街巷形成高差，由台阶联系的小型公共开放型空间。坝子空间承载着当地居民休息交谈、游戏等公共活动。弹子石老街有不同尺度的坝子空间，且在节点处与水景、植物等景观元素结合，构成了当地的传统城市肌理。我们通过剖面图的再现，将坝子空间与老街建筑之间的既有关系进行调研，以及对一层、二层、三层等不同建筑的高度分析也进行详细的调研。在弹子石老街原有的城市肌理中，二层的传统建筑占大多数，辅以一层和三层，四层及以上的建筑多是后期的学校和住宅。

在我们介入的时候，整个老街已经拆得差不多了，所以当时把这个老街从荒芜拆光的状态，恢复成政府能够获批，同时能满足开发商的商业逻辑的状态，难度确实很大。所以我们根据当时的调研资料，将弹子石老街通过对建筑肌理的分类和整理、对原有老街及其急坡与缓坡街道系统的重新认识、对道路交口坝子广场与阶梯等街道交口的个性掌握与重组、对地形与地景的掌握以及建筑肌理与景观肌理的结合设计等四个步骤进行形态重构，最终，历经十年打磨，老街重新焕发了生机。

源起苍穹，生态为先

商业与生态共存的全新表达实践

另一个项目是我们今年中国商业建筑当中的网红项目，重庆“光环购物公园”。这个项目起源于纪录片《苍穹之下》，一部反映了中国严峻的空气污染情况的纪录片。当时香港置地中国区的总裁凌常峰先生召集了我们这一批人，提出了一个观点：“如果有一天中国环境变得很糟糕，我们能不能提供一个空气清新、绿植环绕的场所？我们或许不能改变一个国家，不能改变一座城市，但是我们能够改变的是，当消费者进入到我们的商场里，他们能够重获一个空气清新的空间。”如果我们真的做到这一点，相信这是对整个社会的贡献，也是对整个生态环境、空气质量的关怀。所以，网红植物园最开始其实并不是为了变成网红，而是出于一种社会责任。

当这个理念开始的时候，我们当时的建筑师做了很多研究，通过对平面图布局进行优化，比如加大生态中庭的面积，让商业动线穿过生态中庭，景观与商业的结合就会变得更加紧密，这样就创造出了一个独特的景观购物沉浸式体验。另外通过对自然通风的设计、增加覆土隔热层、添加直射光过滤系统、使用Low-E隔热玻璃使整个项目更加生态更加舒适。

利用48米高穹顶打造的大尺度植物园空间，穹顶覆盖下的多层退台绿植空间，结合开放式商铺，让良好的空间体验与商业紧密结合。

通过视线规划及空间编排，植物园景观亦在动线延展。东南向主入口上部，通过楼板的错动设置二层通高的绿化商业空间，在内部与后方的室内植物园形成视线的呼应，室外则通过大幅的玻璃幕墙向城市展示着项目的自然主题，有效引导人流视线。其实植物园整个设计和施工过程中面临了很多挑战，但是不管怎么样，我们当时初心就是源于《苍穹之下》，付出再大的代价都要把这个事情做好。

疫情之后我们能够看到很多变化，国人的消费习惯、交流方式、工作方式以及对健康安全的态度都发生了不同程度的转变。第一，电商确实变成了一种消费的常态，并且将来可能会持续发生。第二，人们办公或者工作交流状态也有所改变，远程办公变成了一种常态。第三，人们对开放空间的需求增加，因为密闭空间更容易传播病毒。第四，人们对医疗环境的要求更高。所以我们国家医疗设施条件，以及对特别极端的公共医疗事件的应对方式，也发生了本质性的改变。

面对这些转变带来的冲击，商业地产项目从系统而言，对整个商场封闭空间中的空气质量管理提出更高的要求，包括除尘、除菌，甚至于参数化管理、不同的分区管理的形式等等；从商业空间而言，疫情之后，对户内、户外环境的互相交流，甚至于更多户外空间的存在提出了更高的要求，而绿色可循环低能耗的商业项目必成未来一大趋势。

寻根究底，理性探讨

如何建设“理想之城”？

最后，我想谈谈我对理想之城的理解，在人类发展历史上曾经有过很多不同的理想，也有过很多对理想之城的理解。曾经历史上的理想城市，可能是一个宗教的场所，比如埃及的金字塔、希腊的神殿、罗马的斗兽场、中世纪欧洲的教堂。近现代工业革命以后，我们开始崇尚伦敦、纽约这些物质丰富的城市。实际上，理想之城是人对精神的一种追求，或者是对物质的极致追求。

及至今天，一座理想城市可能已经开始考虑人类社会生存状态的问题。在生态系统不断恶化的当下，人是不是还能无穷尽地掠夺自然资源？对于动植物品质的多样性我们有怎样的看法？我们如何从高消费转变为低能耗？所以我认为，建设“理想之城”应该是要关怀地球，追求生态共存，具体需要做到以下两点：

第一，实现“碳中和、碳达峰”的“双碳达标”，这既是国家要达到的目标，更是全世界要达到的目标，这将会是未来城市我们面临的重大挑战。

第二，建设“韧性城市”。“韧性城市”是在大量极端天气发生的背景下提出的，当全球面对急剧恶化的环境，过去可能是50、100、500年一遇的洪涝、台风等极端天气，在今天频频发生，人们开始考虑应对的方案。因此，未来理想城市当中，城市或者建筑本身应该如何面对极端天气？我们作为城市的建造者、规划者，应该要能够提前预估问题，并提出相应预案，让城市在不同的环境当中依旧能够保持顽强的生命力，保持“韧性”。